「共用部分」ってなに?マンション総合保険の対象となる共用部分の定義についてわかりやすく解説!

マンション管理組合の役員となったら、「共用部分」という言葉を必ず耳にします。

マンションをご購入される方やマンションにお住いの方も一度は耳にしたことがあるかもしれません。

でもどこまでが共用部分とされるのかや、そこにかけられている損害保険の内容までしっかり把握されている方は多くないでしょう。

ここではマンションのどこを共用部分というのか、共用部分にかける保険について記述しています。

「マンション共用部分の火災保険」っていうけど、共用部分って結局どこなの?

専有部分と共用部分

まずマンションの建物の中は、専有部分と共用部分に分かれています。

分譲マンションの購入などによって個人に区分所有される部分を「専有部分」といいます。

端的にいえば、衣食住の中心となる、生活空間を指す言葉が専有部分です。

それに対してマンション建物の専有部分以外に該当する部分を「共用部分」といいます。

マンション建物の中で生活空間となる専有部分を除くと、住んでいる方みんなが使うスペースが残ります。

すぐに思い浮かぶのはマンションのエントランスや階段・踊り場、廊下等さまざまな場所があるでしょう。

建物に入ってから自分の住居のドアに着くまでのところは、基本的に共用部分ということですね。

また窓やサッシ、バルコニー(ベランダ)は居住空間にあるものと思われがちですが、個人所有の専有部分ではなくマンション建物の共用部分です。

保険上の建物と動産

保険上の区分けでいうと、専有部分と共用部分に分けられる他に、不動産である建物と動産に分けて考えられます。

そのうち、建物の定義は一般的に考えるものと、保険上の概念は少しニュアンスが違います。

鉄筋コンクリートで作られた柱や壁はもちろん、建物と切り離せない設備や施設が含まれます。

階段についている手すりや、エントランスのインターホン、外部に設置されているキュービクルなどもマンション建物の共用部分とされます。

アナログ時計の針をイメージするとわかりやすいかもしれません。

外すことが可能ではありますが、時針・分針・秒針は時刻を表すのに必要なものですし、そもそも使っている上で外そうと考える人はそうはいません。

同じように、階段の手すりは登るときの補助用具として必要なものであり、交換する時くらいしか取り外す必要がないですよね。

複数世帯あるマンションですから、エントランスのインターホンやキュービクルも、あって当然のものと考えるでしょう。

それに対して保険上の動産は、模様替えのときに動かそうと考える対象になるものです。

テーブル、ソファなどはもちろん、ロッカーや消化器なども動産に含まれます。

広い定義をもつ共用部分

建物の外にあるものでも共用部分とされるものがあったり、取り決めによって特定の場所(物)を共用部分とするなど、共用部分とされる場所は幅広いです。

まずはマンションの付属建物として共用部分とされるものです。

マンションとは離れた建物であっても、マンション建物と道がつながっていたり、そのマンションに従属する建物は専有部分に当たらなければ共用部分の扱いを受けます。

具体的には居住者が共同で使用する、マンション付属の物置やトイレがあればそれが該当します。

次に、マンション管理組合が定める管理規約により共用部分とされる部分・付属の建物規約共用部分)です。

マンションの専有部分に該当しない部分が共用部分とされるのは区分所有法という法律により定められており、法定共用部分といいます。

これに対して、たとえば管理人室や集会室などはマンションの一室を使うことが多いですが、もともとは専有部分とされるはずの部分です。

管理業務のために利用するという目的をもって、管理組合の規約で定めることにより共用部分として扱うことができるのです。

同様に駐車場も使用者が明確にわかるので、専有部分と見ることもできますが規約で共用部分と定められます。

また損害保険の補償対象としてはその共用部分に保管・収容されている区分所有者共有の動産も含められます。

具体例を挙げるとすると、マンションのエントランスに住民全員で使える簡易的な傘立てがあった場合、その傘立ては共有動産です。

マンション総合保険では共用部分のどのようなことが補償されるのか

マンション総合保険では共用部分のどのようなことが補償されるのか

マンション総合保険で共用部分補償される項目

マンション総合保険は、一般的にマンション管理組合が契約をします。

共用部分の火災保険では法定共用部分と規約共用部分まで含めた共用部分を補償の対象とします。

火災保険における補償の内容は、主に以下の事故に起因する補修費用等の損害です。

  • 火災・落雷・破裂・爆発
  • 風災・雪災・雹災
  • 給排水設備の事故による水濡れ
  • 外部からの物体の衝突、落下等
  • 騒擾
  • 盗難
  • その他の破損・汚損

また上記の基本補償に付随する費用や、マンションで考えられるリスクを想定した特約が用意されています。

たとえば臨時費用の特約により修理費用の不足分を補ったり、住民どうしのトラブルを解決するための個人賠償責任保険を付けることができます。

基本補償や各種の特約の内容は保険会社によって違う場合もあるので、比較等される際はよく確認しておきましょう。

共用部分の保険金額の設定

火災保険をかけるときは、対象となる建物の再建にかかる費用を見積もって、保険会社から受けられる補償の上限額を決めますが、その上限額を保険金額といいます。

マンションの火災保険を契約する際には、マンションの再建に必要な費用(評価額)を上限として保険金額を設定します。

共用部分の火災保険ですから、保険金額も建物全体から専有部分を除いた共用部分の評価額を設定します。

その際にはマンションの専有部分と共用部分との境目をどこに定めているかにより、建物全体の評価額の何割を保険金額としてかける設定方法が一般的です。

一般的に専有・共用部分の境目については、マンション管理組合の管理規約により壁芯基準か上塗基準という設定がされています。

たとえば壁芯基準なら建物の評価額の40%程度、上塗基準なら建物評価額の60%程度で共用部分の評価額を設定するといったことがパンフレット等に書かれています。

共用部分の範囲 -壁芯基準上塗基準

マンション専有部分の壁芯(へきしん)基準と上塗(うわぬり)基準について少しご説明しておきます。

両者の違いを端的に言うと、壁芯(壁真)基準とは床や天井、壁の中に専有・共用部分の境目を置き、上塗基準とは境目を床や天井、壁自体として内側を専有部分とします。

壁芯基準より上塗基準の方が共用部分の割合は大きくなるので、マンション共用部分の保険金額の設定も上塗基準を採用しているマンションの方が高くなります。

また厚生労働省が管理規約の模範として発表しているマンション標準管理規約に書かれている影響もあり、全国のマンションでは上塗基準を採用しているところが多いです。

マンションの販売チラシにも基準の記載が入りますが、管理規約に関わらず壁芯基準を使って表記しているものが多いです。

保険の対象としては管理組合の規約に沿った契約が一般的ですので、必ず管理規約にしたがって保険金額を設定することに注意が必要です。

マンション総合保険の保険料は共用部分のための管理費から支払われる

マンション総合保険の保険料は共用部分のための管理費から支払われる

マンションは分譲が始まってすぐに管理組合が結成され、管理組合によりマンション総合保険が手配されます。

管理組合としてマンション総合保険を契約したら、その保険料はマンション住民から集金し管理組合として支払います。

管理組合はマンション管理にかかる諸費用と一緒に、管理費として保険料を徴収します。

そのため修繕積立金のような計画的な集金と違い、リスクに備えるための集金ですから不足なく、またムダなく契約をする必要があります。

居住者の中には共用部分の保険契約があることや、保険料が徴収されているのを知らない方もいらっしゃるはずです。

管理業務のために支払ってもらうのですから、マンション居住者にもどのような管理運営がされているかしっかり理解してもらう必要がありますよね。

その中でも火災保険に関しては居住者個人の意見が組合役員の意見と相違する可能性が大いにありますので、それぞれのマンションに適合した保険を契約するために火災保険の内容をしっかりと理解することが必須だと思います。

マンション総合保険で補償される共用部分についてのご理解は深まったでしょうか

マンション共用部分についての記述でしたが、マンション総合保険を契約するにあたり、共用部分とは何かや、保険の補償についてはある程度知識を持っておいた方が損はないと思います。

基本的な部分を理解した上で保険契約に関わる話を聞き、比較検討することでよりムダ・ムラのない契約につながります。

継続的な管理運営のために、ご参考になればと思います。


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