ダマされるな!マンション管理組合の保険を比較するときにすべき1つのこと

こんにちは。保険相談センター編集部です。

マンション管理組合の保険・マンション総合保険に加入しているが、更新後の保険料が高すぎる!
今まで管理会社にまかせていたけど、複数の保険会社の見積りを見て比較したい!

最近、このようなご不満・ご要望が非常に増えています。

そこで今回は、マンション管理組合の保険・マンション総合保険を比較するときに絶対に注意しなければいけないことについてまとめました。

マンション管理組合の保険 見積書の比較表に騙されるな!

まず、絶対に注意しなければいけないことは、たった一つです。
従来加入している管理会社や保険代理店からだけではなく、必ず、他の保険代理店からの見積書をもらうということです。

ある管理組合の理事長様から弊社にご相談いただいた、実際の内容をご紹介します。

下図はマンション管理会社が、従来加入している保険の更新時に作成した見積書です。
そのままの書類は掲載はできないので、弊社で加工しています。

現在加入しているマンション管理組合の保険の保険料は約200万円でした。
更新後の保険料は見積書の右の315万円となり、約1.5倍の値上がりになってしまうので、安くできないかというご相談でした。

マンション総合保険の値上げの理由と対策法!どうしてこんなに高くなる?

2019年2月9日
更新時プラン提案書

この見積書を見てみると、管理会社の何らかの思惑を感じてしまいました
勘の良い方ならもうお気付きかも知れませんが、右から前年同条件プラン、ご提案2とありますが、ご提案1は明らかに補償内容が異なることが分かります。

まず、補償金額が5億円と6億円で異なります。
また、補償内容は限りなく削られています。
保険料だけ見れば、ご提案1が最も安いのですが、前年と補償内容が違いすぎて、ご提案1を選択しづらいと思います。

結果、前年同条件プランと同じ補償内容で、保険料も安い、ご提案2を選ぶのがベターではないかと感じると思います。

しかし、調べて見ると驚愕の事実が判明します

ご提案1を前年同条件と同じ補償金額、補償内容にすると、最も保険料が安くなるのはご提案2ではなく、実はご提案1の保険会社だということが分かったのです。

つまりこの管理会社は、ご提案2のB保険会社の保険商品を売るために、ご提案2を選びやすくなる見積書を作成したのではないかという疑念が生まれます。

「管理会社からもらった見積書だから間違いない」と感覚的に思ってしまいますが、実は何らかの思惑があり、意図的に作られた見積書になっているケースもあるので、注意が必要です。

保険料の比較をするときには必ず、同じ補償内容の見積もりを並べて比較をすることはもちろんですが、今まで加入していた管理会社や保険代理店だけではなく、別の保険代理店からも見積書を請求することで、このような事態は防げると思います。

ここからは見積書を比較する上で、必ず確認すべきこと、比較・見直しをするためのステップをまとめます。

マンション管理組合の保険料の比較・見直しをするためのステップ

保険の見直しをする際に最も重要なのは、内容が完全に同じであるかどうかです。

  1. マンションの情報の確認
  2. 適正な再取得価額にする
  3. 補償金額を下げる
  4. 補償を限定する
  5. 免責金額(自己負担額)を上げる
  6. 保険期間を5年にする

この6つをおさえておけば、標準的な見直しができると思います。
この他にも積立と掛け捨てのどちらが良いかなどありますが、積立にしてもほとんどお金は貯まらないため、掛け捨てで考えて良いと思います。

マンションの情報が正しいか確認する

まずは、保険ではなく、マンションの物件情報が正しいのかを確認します。
マンションの情報と言っても、保険加入時に必要な情報は下記の7点前後となりますので、必ず確認して下さい。

  • 建築年月
  • 住所
  • 構造
  • 延床面積
  • 総戸数
  • エレベーター数
  • エスカレーター数

エレベーター数など保険会社によっては不要となる情報もありますが、物件情報が誤っていると、ダイレクトに保険料に反映してしまいます。
特に建築年月が間違っていると、築年数別料率により、保険料が大きく異なる可能性があります

再取得価額を適正にする

再取得価額は、建物評価額と言われたり、新価などと呼ばれたりしていますが、基本的に同じ考え方で、現在契約しているマンションの共用部分が被害にあった場合、そっくりそのまま再建築したらいくらかかるのかという金額のことです。

再取得価額については、保険証券や見積書に記載されていないケースもあるので、判断しにくいと思いますが、保険料に影響してきます。
保険の担当者に聞けば教えてくれますので、必ず確認しましょう。

例えば、再取得価額が10億円のマンションに、8億円の保険を契約する場合と再取得価額8億円のマンションに同じ8億円の保険を契約する場合で、ご紹介します。

再取得価額と保険金額

図のように、保険金額(補償される金額の上限)は8億円で同じなのですが、再取得価額が10億円の場合と8億円の場合では、8億円の方が5年間で58,100円安くなります。

再取得価額は、8億円でも、10億円でも、同じ補償金額 8億円となります。
同じ補償内容なのに保険料に違いが出てくるのであれば、少しでも安い方が良いですよね

補償内容をまったく変えずに、保険料を安くするためには、再取得価額を下げるという方法がオススメできます。

しかし、いたずらに再取得価額を下げすぎると、適正な補償を受けることができなくなる場合もあります。
適正な補償を受けられる範囲内で、どの程度まで再取得価額を下げられるかを担当保険代理店さんに確認して下さい

保険金額を下げる

ここからは補償内容に痛みを伴う、保険料削減案となります。
保険金額という補償される金額の上限を下げるという方法です。

木造の建物の場合、火災などで全焼している映像を報道などで見たことのある方も多いと思います。
一方、マンションの場合では、ほぼ鉄筋コンクリート造のため、マンション共用部分のすべてが損害を受けることを、想定できないという考える方は多いと思います。

例えば、再調達価格(新たに再建するために必要な金額)を8億円で固定し、保険金額を1億円ずつ減らすとどうなるのか、検証してみました。

保険金額の設定による保険料例

このように、保険金額を8億円から7億円に減らすと、5年分の保険料は約20万円安くなります。
更に6億円にまで減らすと、約37万円安くなります。

マンションはコンクリート造だからという理由が大きいのですが、再調達価額の60%程度まで保険金額を減額するケースも見られます。
再調達価格8億円に対して、保険金額4億8000万円の設定というイメージです。保険料は5年間で約50万円割安となります。

保険金額を下げるという方法は、簡単に保険料を安くできるので、手段の一つとしては良いのですが、補償できる金額自体を下げることになります
可能性は低いと思いますが、共用部分の全てが損害を受けるような事態が発生した場合には、修理に不足金が生じて、修繕積立金から捻出しなければならなくなる
ということになります。

管理組合で十分に話し合った上で、保険金額をいくらにするか決めましょう。

補償を限定する

マンション管理組合向けの保険はこの6点がメインの補償となります。
補償を限定・除外することで、当然保険料は安くなります。

  1. マンション共用部分の火災保険
  2. 共用部分賠償責任保険
  3. 建物管理賠償責任保険や施設賠償責任保険と呼ばれることもあります。

  4. 居住者包括賠償責任保険
  5. 個人賠償責任保険(包括契約用)やマンション居住者包括賠償責任保険と呼ばれることもあります。

  6. 水漏れ原因調査費用特約
  7. 水ぬれ原因調査費用特約と呼ばれることもあります。

  8. 臨時費用補償特約
  9. 事故時諸費用特約と呼ばれることもあります。

  10. 地震保険

ひとつずつ見ていきたいと思います。

マンション共用部分の火災保険

共用部分の火災保険では、区分所有している専有部分の火災保険のように、補償内容を選択する自由度はあまりありません。
水害を補償するか、破損を補償するか、電気的機械的事故を補償するかの3点の選択が中心となります。
保険会社によってはもう少し細かく設定できますが、比較的多いパターンとしてはこの3点です。

水災

水災とは、台風や暴風雨、豪雨などによる、洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ・落石等の損害を補償します。
ただし、床上浸水または地盤面より45cmを超える浸水による被害に限られています。

破損

火災・落雷・破裂・爆発、風災・ひょう災・雪災、給排水設備の水濡れ損害、水災、電気的・機械的事故以外の不測かつ突発的事故を補償します。
一般的には、偶然な破損事故を補償します。

電気的・機械的事故

マンション共用部分の電気設備の電気的・機械的事故を補償します。
電気的・機械的事故とは、平たく言うと、故障となります。
経年劣化によるものは補償の対象外となります。

この組み合わせを表にするとこのようなイメージとなります。

マンション総合保険 契約プラン

プラン3で水災は補償せず、破損を補償するなど、保険会社によっては、組み合わせができます。

保険料については、ある保険会社でシミュレーションしてみました。保険料は表示していませんが、保険料の削減率だけ記載しています。

電気的・機械的事故は3%分の保険料の削減
破損のみでは9%分の保険料の削減(プラン3の削減率12%-プラン2の削減率3%)
水災のみでは7%分の保険料の削減(プラン4の削減率19%-プラン3の削減率12%)
に繋がります。

例えば、自治体のハザードマップを確認して、マンションの所在地付近が、水害の発生しにくい地域であれば、水災の補償を外すなどを検討しても良いと思います。

また、マンション共用部分の全ての設備がメーカーの保証対象期間にあれば、電気的・機械的事故も補償から外した方が、コスト削減に繋がります

破損については、居住者のお子さんたちが遊んでいて、エントランスホールのソファーを壊してしまったなど、大きな損害ではなくても、比較的件数が多い事故となります。
例えば、破損を補償から除外したコストを、万が一の破損時の修繕費用に充てる自家保険のようなものを検討できるのであれば、補償から除外しても良いと思います。

共用部分賠償責任保険・居住者包括賠償責任保険

共用部分賠償責任保険は、マンション共用部分の欠陥などにより、他人にケガをさせたり、他人のモノを壊した場合の補償となります。
事故例として多いのは、マンション共用部分の給排水管の老朽化によって、水漏れが発生し、区分所有者の壁紙や家財等を水浸しにしてしまった場合などです。

一方、居住者包括賠償責任保険は、マンション居住用戸室の所有・使用・管理に起因する事故などにより、他人にケガをさせたり、他人のモノを壊した場合の補償となります。
事故例としては、マンションを区分所有している専有部分の給排水管の老朽化によって、水漏れが発生し、下の階の所有者の壁紙や家財等を水浸しにしてしまった場合などです。

賠償責任保険 適用範囲

共用部分賠償責任保険も居住者包括賠償責任保険も、給排水管からの水漏れで他人の財物に損壊を与えていることになりますが、給排水管の所有者が、マンション管理組合なのか区分所有者なのかで、使用する保険が異なります。

給排水管の水漏れ事故は、給排水管の老朽化が原因とされており、損害保険料率算出機構のデータでも、損害が右肩上がりとなります。
この賠償責任保険を付けないという選択肢は考えづらいと思いますので、かならず手配しておきましょう

マンション総合保険の個人賠償責任保険について知っておくべき3つのこと

2018年12月28日

水漏れ原因調査費用特約

給排水管からの水漏れの場合、建物の内部で発生していて、建物外部から確認することが難しい場合があります。
共用部分賠償責任保険と居住者包括賠償責任保険の関係にもあるとおり、どちらの所有物が原因で水漏れしているかが分からないと、保険対応ができないということになってしまいます。
そこで、水漏れの原因を調査する費用を補償する特約が用意されています。

この水漏れ原因調査費用特約もマンション管理組合にとって、必要不可欠となる補償なので、かけておきましょう

臨時費用補償特約

臨時費用保険金は、保険金が支払われる損害が発生した場合に、損害保険金の10%を上乗せして支払うという特約になります。
保険会社によっては20%~30%を上乗せして支払うこともあります。

臨時費用保険金の計算

例)風災により、修理費用800万円かかった

損害保険金 800万円
臨時費用保険金 80万円
支払保険金 880万円

修理費用800万円に対して、880万円の保険金を受取ることになりました。
80万円多くもらえたので、良かったとも思えますが、その分の特約保険料を支払っています。
果たしてこの80万円は本当に必要だったのでしょうか?

この特約を外せない保険会社もありますが、外せるのであれば、ムダな費用とも言えるので、外すことを検討しても良いと思います

地震保険

2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震、2018年の北海道地震と震度7という大きな地震が2010年以降に4回発生しました。
また今後予想されている東南海地震、首都直下地震はご存知のことと思います。

地震の被害予想については別の機会にご案内しますが、この2つの地震はかなり高い確率で発生すると予想されています。

そんな絶対に用意したい地震保険なのですが、検討する際には2つの事を考える必要があります。

保険金の支払われ方

地震保険の支払われ方
(損害保険料率算出機構)

地震保険は火災保険とは異なり、修理費用を補償する保険ではありません
あくまで、被災者に当面の生活を再建させることが目的とされています。

図にあるとおり、主要構造部に一定の損害があった場合に、その損害率に応じて一定の保険金を支払うという考え方になっています。

例 地震によって、マンションが0.1度~0.2度の傾斜が生じたケース

火災保険金額 4億円
地震保険金額 2億円
損害 0.1~0.2度の傾斜

この角度の傾斜は地震保険上、損害率3%とされ、一部損と認定されます。

お支払いする地震保険金:一部損 地震保険金額の5%

2億円×5%=1,000万円
という計算方法になります。

仮に修理に全くお金がかからなかった場合でも、修理に4,000万円かかったとしても、地震保険からは1,000万円しか支払われません。

ここでおさえてもらいたいことは、火災保険のように修理費用と同額の補償を受けられる訳ではないので、過不足が生じることが大前提だということです
ここを勘違いしてしまうと、あとで保険会社と必ず揉めることになります。
一方で地震保険に加入していなければ、当然すべてが自己負担となります。

マンション総合保険でかける地震保険とは?2つの考え方と必要性を徹底解説

2019年1月2日
地震保険料

地震保険は東京都・神奈川県、千葉県、静岡県が最も高く、岩手県や秋田県など日本海側や九州が最も安くなっています。

2019年1月 損保ジャパン 地震保険改定のご案内

マンションの地震保険料

東京都では、地震保険金額 1億円あたり 1,035,000円
大阪府では、地震保険金額 1億円あたり 522,000円
※5年一時払 建築年割引

地震保険は全保険会社共通の保険料となります。

地震保険金額は火災保険金額の30%~50%までの設定にしなければいけないというルールがあります。

火災保険金額 8億円だとすると、地震保険金額は 2.4億円~4億円の設定となります。
仮に地震保険金額を4億円と設定した場合、東京都だと5年間で414万円、大阪府だと5年間で208万円になります。

万が一のために地震保険に加入するのですが、場合によっては火災保険料よりも地震保険料の方が、保険料が高いという現象がおきます。
この保険料の高さが、二の足を踏んでしまう理由にもなります。

地震保険も水災と同様、ハザードマップを確認して、リスクの高い地域では、加入を検討した方が良いと思います。特に首都圏や四国地方、東海地方では首都直下地震、東南海地震の予測があるので、加入を前向きに検討することをオススメします。

免責金額(自己負担額)を上げる

免責金額とは、自己負担額とも呼ばれます。

例)損害が300万円 免責金額 5万円のケース

300万円-5万円=295万円
保険金 295万円
という簡単な計算式となります。

免責金額を設定することで、保険会社が支払う保険金が減りますので、保険料が安くなります。


こちらはある保険会社で、火災保険や賠償責任保険など、マンション管理組合に必要な補償をひとおおり付けた上で、免責金額を変更した場合にどのくらい保険料が削減できたかをシミュレーションしてみました。
免責1万円で1%、免責10万円で10%と分かりやすい数字になりました。

5年間で300万円の保険料とした場合
免責金額 1万円で保険料3万円の削減
免責金額 10万円で保険料30万円の削減
になります。

計算上は5年間で4回以上、保険を使用することがあれば、免責金額は設定しない方が良いということになります。
管理組合の今までの事故実績などと照らし合わせながら、免責金額を設定した方が良いかを検討することをオススメします。

また保険会社によっては、5年間1度も保険を使用しなければ、無事故割引という割引を設定できることがあります
比較的、築年数の新しいマンションでは、給排水管の漏水事故なども発生しずらいため、小さな損害だった場合には、保険を使用せず、無事故割引で保険料を安くするということも検討できます。

保険会社によって、免責金額をいくらに設定できるかは異なりますので、保険会社か担当保険代理店に確認してみて下さい。

保険期間を5年にする

マンション管理組合の保険を1年ずつ契約している管理組合もありますが、予算が許すのであれば、5年一括払いで支払った方が5年分の保険料は安くすみます

保険会社によって異なりますが、12~14%割安になります。

1年契約から5年契約に変更
例)
1年一括払 保険料 100万円
(5年間で保険料 500万円)
5年一括払 保険料 430万円
になります。

ほとんどの保険会社で最長保険期間は5年間とされています。
可能な限り、長期の保険をかけた方がトータルの保険料を安くすることができます。

マンション管理組合の保険の比較について まとめ

いかがでしたでしょうか?
マンション管理組合向けの保険を比較するときに絶対に注意しなくてはならないこと。
保険を合理的に見直すための方法をご紹介しました。

マンション管理組合の保険・マンション総合保険に限らず、保険は比較することが、非常に重要です。
また今まで加入していた管理組合、保険代理店からの比較表だけではなく、他の保険代理店からの見積書をもらって比較することを忘れずにおこなうことで、それぞれの管理組合にとって合理的な保険になることと思います。


マンション総合保険についてお悩みの方へ

 

次のようなことでお悩みではありませんか?
  

・マンション総合保険の更新保険料が高い
・現在保険を加入している管理会社では不安がある
・積立金不足があるので、なるべく節約したい
・どんなマンション総合保険に加入すればいいのか分からない

  
もしも、マンション総合保険についてお悩みのことがあれば、どんなことでも構いませんので、お気軽にご相談下さい。